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二八杠游戏:苏州人都去湖州买房子?关于"江南投资看乡村"的提出

时间:2019/10/5 13:55:49  作者:  来源:  查看:12  评论:0
内容摘要:  争议中的“湖州金九”  有一个苏州亲戚,刚刚被某家P2P公司收割了智商税。痛定思痛后,觉得投资还是得买房。钻研了一下政策新闻,打开长三角楼市地图,在某个价格洼地城市画上一个圈,随后准备揣着定金周末去订房。  这个画了红圈的城市就是——湖州。  但出发前,他搜寻了一下房产公众号...
  争议中的“湖州金九”

  有一个苏州亲戚,刚刚被某家P2P公司收割了智商税。痛定思痛后,觉得投资还是得买房。钻研了一下政策新闻,打开长三角楼市地图,在某个价格洼地城市画上一个圈,随后准备揣着定金周末去订房。

  这个画了红圈的城市就是——湖州。

  但出发前,他搜寻了一下房产公众号的分析,又纠结了。原来,目前的湖州楼市,正备受争议。

  和刚需2万起步的苏州楼市相比,车程1小时左右的湖州市区均价仅1万左右,相差一倍。湖州,和2016、2017年起周边暴涨的苏州、嘉兴乃至无锡相比,都具有较大的补涨空间。无论环沪,还是环杭,湖州的位置都有优势,而房价价格又处在洼地。

  与此同时,湖州也有重大利好加持:

南太湖新区挂牌,作为浙江省级大湾区的“四新区”之一,是城市重点发展方向(另外三个分别是杭州江东新区、宁波前湾新区和绍兴滨海新区)。

3条高铁对接沪、杭:宁杭高铁已通车,商合杭高铁在建,关注度最高的沪苏湖铁路预计今年开工。

2条地铁线:规划2020年前要开通2条地铁线,连同吴兴、南浔与长兴。

2022年杭州亚运会分会场:场馆在德清。

最重要的是,首付二三十万,不限购,不限贷。

  这么多利好加持,看上去很美,对不对?但湖州也有硬伤,城市基本面不漂亮。

经济规模——2018年,湖州实现GDP仅2719亿元,位列全省第8,用苏州楼市小编的话说,相当于江苏连云港(4.010, -0.01, -0.25%);

人口规模——2018年,湖州的常住人口302.7万,其中,户籍人口267.06万人,外来人口35.64万人,外来人口占比10%,而苏州这些年房价暴涨归功于外来人口的持续导入,现在苏州的外来人口占比要达到一半以上。

  尽管媒体苦口婆心,中央强调房住不炒,但买房者还是“用脚投票”。9月开局,湖州市区周成交量都在千套以上,这对于300多万人口的三四线小城来讲,成交量十分可观。成交量同比涨幅达到一倍以上。与此同时,土拍也热了。8月30日,南太湖新区宅地的楼面价在7200元左右,周边各路开发商逐渐瞄向这座“宝藏”小城。


  尴尬的“天堂之心”

  如何看待湖州?其实细细品味,会发现湖州是一座很奇异的“宝藏”城市。和苏州一样,有两千多年的历史传承,也是向来的江南名城。地理位置也十分优越,南面德清直接杭州,北邻太湖与苏州相望。和嘉兴很像,正好处在两座天堂中心。也正因周边城市经济太强,面临上海、苏州、杭州“三座大山”的“压迫”。湖州和嘉兴,两座优质的江南名城,反而存在感很弱。 

  还因地貌关系,西南面多山地,东北面多湖泊,所以湖州可以真正开发的平原土地并不多。城市经济的发展走向也是一路向东,集中在南浔、吴兴片区。包括今年挂牌的南太湖新区,也是在湖州的东部,紧邻苏州吴江。

  而湖州西南面和北面,德清、安吉与长兴,因为山地地形较多,城市界面较难开发,发展旅游休闲度假产业。德清的莫干山,安吉的藏龙百瀑,是全国闻名的旅游胜地。而长兴,更是承担起上海、苏州人的“养老后花园”,每到盛夏,两地的退休人士甚至能“承包”起一个村的农家乐。长兴当地一个小村子,甚至被称为“上海村”。

  楼市小编分析湖州的城市基本面——经济规模和人口规模偏弱,是有所偏颇的,尤其是和连云港进行比对,太简单粗暴了。

  首先,湖州虽然经济总量低,但因为人口少,所以人均GDP并不低;

  其次,因为湖州的位置、地貌,很难发展规模化制造业,这也是GDP上不去的很重要原因,但湖州民营经济很发达,比如织里,就是中国童装之都,经济表现十分亮眼;

  最后,浙江政府和江苏政府走的是不同的路子,江苏推崇的是“苏南模式”——行政强干预,重视大型国企,重视外资招商,所以江苏的GDP很漂亮,但人均可支配收入却不相匹配;但浙江的模式却相反,行政弱干预,偏市场化,重民营,但人均收入却普遍很高。

  总之,湖州不是经济不行,而是“小富即安”。也正因此,缺乏外来产业、人口的导流,楼市的长期支撑乏力。另外,湖州的城市利好,有多少落地性也有待考察。

  比如今年挂牌的南太湖新区,就存在价值高估。

  首先,这只是一个省级新区。中国这么多国家新区都未必能发展起来,省级新区的规格并不算高,不能预期太高;

  其次,同在“四区”的另外三个新区的房价也就在1万多,杭州大江东稍微贵一点,绍兴的滨海新区也就八九千,横向来看,南太湖新区并不便宜。

  再比如高铁、地铁、亚运会,只要去翻看江浙周边几个城市,会发现都有这样那样的交通、基建规划,这些三四线城市的目标——要么对接上海,要么对接杭州。湖州,并不是最亮眼的那一个。

  “说了那么多,湖州到底能不能买呢?”亲戚有点急了,他要一个明确的结论。我理解他的心态:首付20万,不限购不限贷,这才是最诱人的。在当下的经济环境下,持币就是贬值,股市风险太大,苏州房子买不起,房住不炒也知道,但信贷太宽松,谁不贷款谁傻。这是现在很多人的买房逻辑。

  而对苏州人来说,错过了工业园区,错过了昆山花桥,错过了吴江太湖新城,现在有个吴江太湖隔壁的项目,怎么能够放过!投资之心,自然更重了。

  我的结论倒恰恰和主流媒体相反:湖州可以买,但不是投资,是自住;不是看城市,而要看乡村;不是看价格,而是看项目。买房子,要懂得拒绝“低价的诱惑”。

  所谓“低价的诱惑”,就是目前湖州充斥的、绝大多数中介分销的廉价项目。二十万的首付,涵盖了五六万的中介费。这些“低价诱惑”的房子,靠规划,靠渠道,靠低价,社区毫无亮点,产品十分平庸。30万外来人口,没有租赁行情,更没有二手行情。自己住太鸡肋,转手又不知道要多少年。


  江南的城市化

  “不看城市,看乡村?”这句话,让我的亲戚很迷惑。

  因为一直以来,房价上涨的逻辑就是城市化的逻辑,人都要去城市,去大城市。所以,我们要村镇变城市,小城市变大城市。

  我们的买房者甚至开发商,也一路这么被教育。但事实上,这是欧美城市化的发展路径,并不一定适合中国。而且,在欧美城市化的道路上,我们也看到了诸多弊端,比如传统工业城市的收缩、美国五大湖、铁锈地带的没落、底特律的破产。

  中国有自己的城市化道路,尤其是在江南一带。为什么这么说?因为江南一带的城市化进程很早就开始了,从历史上追溯,依托京杭大运河,沿途城市商贸兴盛,于是有了盛唐的“烟花三月下扬州”的扬州,有了南宋“只把杭州当汴州”的杭州,更有明清时期“三万六千容易过,人生只合住苏州”的苏州。

  扬州、杭州、苏州,这三个都是江南千年历史上重要的繁华大城市。而周边邻近的嘉兴、绍兴、湖州等,是陪衬的绿叶,相映生姿。这些江南城市有以下共性:水系纵横、风景秀丽;人文诗礼,底蕴深厚;农耕发达,物产富饶。

  总之,城市很发达,乡村很富饶,是江南城镇的共同特点。费孝通所著的《乡土中国》,其中的“江村”也是以吴江、嘉兴一带为蓝本的。江南乡村和中国广大内陆乡村,是完全不同的,有着广泛“自给自足、小富即安”的基础。

  如果用中国,尤其是江南城市化的视角再来看湖州,笔者认为,它的美,不在吴兴南浔,也不在刚挂牌的新区。这样的城市界面,在长三角地区太同质化。反而是下辖三县,德清、安吉、长兴,更有机会,正所谓“青山绿水,就是金山银山”。

  这些地区因为之前交通闭塞,所以环境保护良好,森林覆盖率高。而现在高铁、高速,正解决了交通问题。高铁高速的交通网络不仅为城市而来,也为青山绿水而来,也为美丽乡村而来。

  按照欧美经验,当人均GDP超过2万美金时,度假旅居等地产投资开始盛行。这也是为什么近年来海南楼市大爆发的原因,因为大家手上有钱了,在解决了自住后,开始要满足休闲、度假、养老的需求。大家对环境的要求只会越来越高。


  长三角老龄化与“银发经济”

  “你说的有道理,我看看三个县都有啥好项目。不投资,自己养老也行。”我亲戚年近50,苏州两套房,小孩上大学,小康生活,工作也处在半退休状态。

  我说,“这三个县环境都很好。但未必有好环境就有好项目。不好的项目只会糟蹋环境。买房养老,可没那么容易。”

  笔者认为,湖州的魅力不在城市,在乡村。因为论城市开发它永远比不上两座天堂。而湖州丰富的自然资源,却可承接旅居、养老,定位为“长三角的养老后花园”也丝毫不为过。为什么这么说?因为目前中国尤其长三角地区的老龄化问题已经十分严重:

  据统计,2017年全国新增老年人口首次超过1000万,60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重达17.3%。到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右,占总人口比重提升到17.8%左右。预计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段,老年人口将达到4.8亿左右。

  据统计,截至2017年底,长三角三省一市老年人口共4416万,占总户籍人口的20.79%,远高于全国平均水平。上海、江苏、浙江的老龄化程度位列全国前六。

  上海社会科学院城市与人口发展研究所发布报告显示,预计到2035年,长三角三省一市老年人口将增至7500万,达到常住人口的33%。

  面对老龄化,稍有闲钱的,都会想到买房养老。买房养老尤其实行“降维打击”——买城市能级、房价低级别的房产,上海人买苏州、嘉兴,苏州人买湖州,杭州人买富阳、桐庐等。一重环境,二重服务,三看价格。但是对配套服务的要求之高,并不是普通房子所能承载的。

  镇政府镇中心小学,跟你养老有什么关系?你要的是医院,最好是全国著名三甲医院的分院;城市综合体、五星级酒店,跟你养老有什么关系?你要的是便利实惠的菜场,干净卫生的食堂。各类气派体面的会所不必增设,你需要的是绿化环境、新鲜空气、防滑步道;美式北欧各种风格装修也不是重点,你需要的是大门直径可以推一部轮椅,卫生间要安装扶手,床头连接紧急按钮。

  郁亮曾在2017年的万科股东大会上说:“现在老百姓(75.730, 0.37, 0.49%)需要的是养老服务,而不是养老地产,换个方式卖房子,这是不合适的。”

  买房养老,不是买房子,而是买服务!房子≠服务,买到房子不一定买到服务。而且,现在大量的养老地产,都是只做地产,欠缺服务。

  据《中国房地产金融》不完全统计,有超过110家以上的房企涉足养老、医疗领域,房企扎堆进入养老产业。高端养老机构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时,非地产系养老机构面临用地、资金、人才等困局,养老服务发展尚待更多领域的突破。

  不差钱的长三角,高端养老正在崛起。但笔者认为养老不仅是自上而下的开发,只依靠自上而下,会拉高价格,让养老项目更加“地产化”、高端化。养老地产更应该是自下而上的推动,让客户用脚投票,更加面向大众,让更多人享受更好的服务。

  比如前文提及的湖州长兴水口乡,去年游客超250万人次,60%以上来自上海和苏州。水口乡著名的顾渚村,是“农家乐+养老”模式,老人去农家乐小住一段时间,从十天半月到大半年不等;如今顾渚村有440家农家乐,满村子的茶庄、土特产店,当地的老百姓赚得盆钵满盈。针对这样的模式,当地政府应该鼓励、倡导,在村镇上投资综合医院、老年康乐中心,对当地从业人员进行培训。延长外地老年人的旅居时间,扩大老人的消费项目。这样,对外地老人而言,成本低,环境好,服务多;对当地村民而言,解决创业、就业问题。是双赢的生意。



  从同质化中醒来

  我的苏州亲戚最终没有去湖州买房。因为他觉得,真正适合他的项目,他买不起。买得起的,是一个不确定的陷阱。年纪大了,对风险比较谨慎。用这个20万,还不如去哪个村子,吃吃农家乐,呼吸呼吸新鲜空气。也不用去长兴,我们苏州太湖的东山、西山都可以。我们算了一笔账,20万可以去很多好地方了。

  当大家做着同质化的投资时,要谨慎,老龄化了,接棒的人不会越来越多;而我们的城市经营者,在规划、定位城市之时,也要谨慎,有没有陷入同质化的噩梦,尤其天赋江南这么好的资源。上海那么近,杭州那么近,苏州那么近——对,也因为这么近,更容易让周边小城市人口流失、经济收缩。如何让小城市差异化、小而美,让中国的城市化有更丰富生动的内容,是我们领导班子要多想想的问题。

  “我是谁,我从哪里来,要到哪里去“,这个哲学问题,每个投资者,每座城市,都值得想一想。

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