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二八杠游戏:评论:发改委新政积极推动落户 中国各地房价怎么走

时间:2019/4/10 13:34:20  作者:  来源:  查看:40  评论:0
内容摘要:  发改委4月8日印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》,其中明确提出,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,继续加大户籍制度改革力度:在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;...
  发改委4月8日印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》,其中明确提出,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,继续加大户籍制度改革力度:在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

  这则消息对于房市来说,无疑是一枚重磅炮弹。任何一个市场,都是由供需关系来决定价格的走势,即便是在被严格调控的房地产市场,巨大的供求结构变化也能导致价格的相应调整。粗略统计,这次落户新政覆盖的城市超过70个,除去4个直辖市外,基本上平均每个省份第一第二大城市都包括在内。

  我们把房地产市场看成一个普通的市场,把房价当成是一件普通商品的价格,来看看房价发散的途径。首先,核心圈向外扩散。比如说,假设山西大同的房子涨了20%了,当地人都知道,但山西省会太原的房价就会跟着涨吗?不会的,因为关注大同房价的人太少了,最多是大同本地人或者大同下面县区的人关注。全中国关注房价走向的人,都会盯着北上广深这些一线城市,有什么风吹草动,大家自然就会联想到自己所在的城市会不会也出现类似的情况。

  其次,横向对比扩散。长沙人民看到北京房价涨了,就会联想到长沙可能也要涨价了,那么到底长沙涨多少合适呢?长沙房价和北京显然不具备可比性,恰好武汉、郑州的房子也在涨,同时中部省会城市,相比自然合理。了解了这两个问题,我们就开始来推演未来的房价会怎么走了。

  先来看看北上广深这些标杆城市的房价会怎么样。尽管落户新政也包含了特大超大城市,但北上广深进入的壁垒相对较高,仅依靠落户新政不会在短时间内集聚巨大的住房需求,房价的波动,更多是靠消费者或投资者的预期来博弈。长江证券(7.940, -0.21, -2.58%)最新的报告显示,“春节以来,多个城市二手房成交回升,房价预期也有所修复。北京、深圳、南京、杭州等16座城市,春节以后二手房成交持续修复,其中3月以来平均每周成交二手房161万平米,明显好于2018年初以来每周130万平方米的平均水平”,且“当前地产销售回暖结构性特征显著,以一、二线城市为主”。也就是说,核心圈的涨价效应渐显,市场关注度也在不断提升。

  再来看看二线城市(省会)的房价走向。基于以下几个考虑,个人认为,本次发改委文件提到的政策对省会城市的房价影响最大:一是省会城市对本省非省会城市居民具有相当的吸引力;二是本省的支柱产业一般都聚集或正在朝着省会城市及周边聚集;三是大城市房产流动性相对较好。这几个方面决定了省会城市的人口增量、购买力、市场活力都会比其他非省会城市有更大的优势。新政策将为这些二线省会城市吸引大量的毕业生、欲在省会城市购房居住或顺带投资的省内居民,以及基于产业发展而移居的人员。在供给无法短期内快速放大的情境下,需求的显著扩张必然会导致房价和市场情绪发生改变。而且,在媒体、中介等的渲染下,这种改变可能来的更快更突然。

  华创地产团队的研究报告显示,2017年2月至今,西安、南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市陆续出台60余次人才新政,以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购条等方式开启“抢人才战”,2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值,对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动,在政策落地后的1-2个季度后,当地房价开始走升。而本次发改委最新政策的刺激力度会更大,因此对房价的影响不可小视。同时,由于部分城市二手房成交回升,市场对于“楼市回暖”关注度明显抬升,这也会加速新落户居民的房屋购买节奏。


  但三四线城市房价未必普涨。一是购房居民的资金约束。购买房产通常都是家庭巨额支出,对于普通居民而言,住宅从非省会城市升级到省会城市会消耗大量的积累资金,整体来看,也会削弱对三四线城市房产购买的能力。二是从村镇向三四线城市转移的居民,通常购买力也相对较弱,对三四线城市的房价提升拉动有限,加之供给相对宽松,房价上涨难度较大。三是部分产业集聚的三四线城市可能跟风上涨,这些城市一般都集聚在热点二线省会城市的周边,也会吸引部分省会城市人员购房。

  总体判断如上。肯定有读者会问,国家不是狠抓房地产调控吗?房价还会涨吗?没错,我们国家对房地产市场的主基调还是“房住不炒”。但不炒房和房价上涨是两个概念。作为重要的大类资产,如果房价的涨幅和当年中国GDP的涨幅相当,那这样的上涨,我认为是完全可以接受的,并不在炒作的范畴。此外,有部分城市陆续试点“一城一策”的地产调控政策,也会对整体的房地产市场产生外溢性影响。

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